<\/p>\n\n\n\n
Marchand de biens : d\u00e9finition<\/p>\n\n\n\n
Le marchand de biens a un statut de commer\u00e7ant en immobilier. Il ach\u00e8te des immeubles, maisons, locaux commerciaux, logements ou parts de soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res type SCI puis les r\u00e9habilite pour r\u00e9aliser une plus-value.<\/p>\n\n\n\n
Le march\u00e9<\/p>\n\n\n\n
On compte un peu plus de 20 000 marchands de biens en France, dont le chiffre d\u2019affaire moyen est de 300 000 euros annuels.<\/p>\n\n\n\n
C\u2019est dire qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un ensemble peu structur\u00e9, compos\u00e9 de multiples entit\u00e9s (mises en place par des agences immobiliers, des gestionnaires priv\u00e9s pour leur propre patrimoine, etc).<\/p>\n\n\n\n
La part des ventes dans l\u2019ancien r\u00e9alis\u00e9e par des marchands de biens est faible. Elle oscille entre 5 et 15% des ventes constat\u00e9es. Historiquement, on constate un d\u00e9veloppement de ce mode d\u2019exercice quand le march\u00e9 est haussier (avec quelques scandales \u00e0 la cl\u00e9).<\/p>\n\n\n\n
Le marchand de biens joue cependant un r\u00f4le certain pour la hausse du nombre de propri\u00e9taires occupants, notamment \u00e0 travers des op\u00e9ration de r\u00e9novation en centre ville d\u2019immeubles \u00e0 propri\u00e9taire unique convertis en copropri\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n
Grandes caract\u00e9ristiques<\/p>\n\n\n\n
Le statut diff\u00e8re sensiblement de celui d\u2019agent immobilier. En effet, en tant que vendeur professionnel, le marchand de biens est responsable des vices cach\u00e9s des biens qu’il met en vente.<\/p>\n\n\n\n
C\u2019est un m\u00e9tier risqu\u00e9, requ\u00e9rant de multiples comp\u00e9tences (juridiques, financi\u00e8res, techniques, assurances,..) et mobilisant des capitaux importants. Les principaux risques encourus, qui souvent se cumulent, sont\u00a0:<\/p>\n\n\n\n
-une mauvaise estimation des d\u00e9lais<\/p>\n\n\n\n
-une ma\u00eetrise insuffisante des r\u00e8gles d\u2019urbanisme<\/p>\n\n\n\n
-des travaux sous-\u00e9valu\u00e9s<\/p>\n\n\n\n
-des prix de revente trop optimistes<\/p>\n\n\n\n
Il ob\u00e9it \u00e0 un r\u00e9gime fiscal particulier :<\/p>\n\n\n\n
-paiement de la TVA sur marge brute<\/p>\n\n\n\n
-droits d\u2019enregistrement r\u00e9duits<\/p>\n\n\n\n
-si le bien est d\u00e9tenu moins de 5 ans, exon\u00e9ration de l\u2019imp\u00f4t sur les plus-values<\/p>\n\n\n\n
-r\u00e9gime des B\u00e9n\u00e9fices Industriels et Commerciaux (BIC)<\/p>\n\n\n\n
L\u2019assurance responsabilit\u00e9 civile professionnelle du marchand de biens<\/p>\n\n\n\n
Le marchand de biens peut \u00eatre d\u00e9clar\u00e9 responsable de d\u00e9g\u00e2ts mat\u00e9riels, immat\u00e9riels ou encore corporels caus\u00e9s \u00e0 un client, un fournisseur, un salari\u00e9, etc. En cas de sinistre, une assurance responsabilit\u00e9 civile professionnelle lui permet de r\u00e9pondre \u00e0 des mises en cause.<\/p>\n\n\n\n
Exemple de sinistre :<\/p>\n\n\n\n
Un cabinet de dentiste ach\u00e8te un local \u00e0 un marchand de biens.<\/p>\n\n\n\n
Une fois achet\u00e9, les travaux r\u00e9v\u00e8lent une d\u00e9gradation importante de la charpente de la toiture par l\u2019humidit\u00e9, d\u00e9gradation mettant en p\u00e9ri la stabilit\u00e9-m\u00eame de la construction.<\/p>\n\n\n\n
Les acheteurs se retournent alors en garantie des vices cach\u00e9s contre le marchand de biens, avec 2 possibilit\u00e9s :<\/p>\n\n\n\n
-une demande d\u2019annulation judiciaire de la vente, avec remboursement du prix de la vente, remboursement des frais d\u2019agence et de notaire, et demande de dommages et int\u00e9r\u00eat (notamment pour l\u2019impossibilit\u00e9 d\u2019utiliser le local et l\u2019obligation d\u2019en chercher un autre \u00e0 des conditions diff\u00e9rentes)<\/p>\n\n\n\n
-une demande de r\u00e9duction de prime permettant la r\u00e9paration des vices, incluant la d\u00e9pose int\u00e9grale de la toiture, la repose de tous les \u00e9l\u00e9ments ult\u00e9rieurs (\u00e9lectricit\u00e9,..), sans compter les pr\u00e9judices immat\u00e9riels (retards, perte de client\u00e8le,..)<\/p>\n\n\n\n
Les garanties de la RC professionnelle du marchand de biens<\/p>\n\n\n\n
Une assurance RC pro marchand de biens garantit les risques professionnels \u00e0 partir du moment o\u00f9 la responsabilit\u00e9 du marchand de biens est engag\u00e9e envers un tiers \u00e0 la suite de :<\/p>\n\n\n\n
une faute ;<\/p>\n\n\n\n
des vices cach\u00e9s ;<\/p>\n\n\n\n
une omission ;<\/p>\n\n\n\n
une erreur ; <\/p>\n\n\n\n
une n\u00e9gligence ;<\/p>\n\n\n\n
une imprudence ;<\/p>\n\n\n\n
une maladresse ;<\/p>\n\n\n\n
une non-conformit\u00e9 ;<\/p>\n\n\n\n
En tant que professionnel, le marchand de biens est consid\u00e9r\u00e9 d\u2019office comme de mauvaise foi : il est a priori tenu de conna\u00eetre le vice affectant le bien vendu. Voir par ex Cass. Civ., 19 janvier 1965, n\u00b0 61-10.952.<\/p>\n\n\n\n
Pour qu\u2019il soit pris en charge, le sinistre doit avoir lieu dans le cadre de l\u2019activit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019assurance RC pro marchand de biens est-elle obligatoire ?<\/p>\n\n\n\n
L’assurance RC Pro n\u2019est pas obligatoire. N\u00e9anmoins, compte-tenu des risques potentiels lors de la restauration d\u2019un bien immobilier (incendie, retard de livraison, d\u00e9g\u00e2t des eaux, etc.), elle est plus que recommand\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
Avec un contrat RC Pro marchand de biens, la compagnie d\u2019assurance prend en charge le montant des r\u00e9parations (jusqu\u2019\u00e0 un certain montant et apr\u00e8s d\u00e9duction de la franchise). \u00c0 d\u00e9faut d\u2019assurance, ce serait au marchand de biens d\u2019indemniser les tiers.<\/p>\n\n\n\n
Combien co\u00fbte une RC pro marchand de biens ?<\/p>\n\n\n\n
Le tarif d\u2019une assurance marchand de biens d\u00e9pend de multiples facteurs, comme :<\/p>\n\n\n\n
le chiffre d’affaires ;<\/p>\n\n\n\n
l\u2019adresse de l\u2019entreprise ;<\/p>\n\n\n\n
les garanties pr\u00e9vues au contrat (obligatoires et options : la protection juridique par exemple) ;<\/p>\n\n\n\n
le montant des franchises choisi ;<\/p>\n\n\n\n
les montants d’indemnisation.<\/p>\n\n\n\n
Autres assurances \u00e0 consid\u00e9rer s\u00e9rieusement:<\/p>\n\n\n\n
Dommage-ouvrage : Si le marchand de biens entreprend des travaux avant revente, il devra souscrire un assurance Dommage Ouvrage (DO), obligatoire<\/p>\n\n\n\n
CNR : Si, selon toute probabilit\u00e9 compte tenu de la nature de son activit\u00e9, le marchand de biens pr\u00e9voit de revendre le bien dans les 10 ans, il devra souscrire un assurance (ou une clause) CNR (Constructeur Non R\u00e9alisateur).<\/p>\n\n\n\n
En effet, en cas de revente, \u00ab la DO suit le bien \u00bb. Cette clause CNR prot\u00e8ge alors le marchand de biens contre une mise en cause tardive.<\/p>\n\n\n\n Marchand de biens : d\u00e9finition Le marchand de biens a un statut de commer\u00e7ant en immobilier. Il ach\u00e8te des immeubles, maisons, locaux commerciaux, logements ou parts de soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res type SCI puis les r\u00e9habilite pour r\u00e9aliser une plus-value. Le march\u00e9 On compte un peu plus de 20 000 marchands de biens en France, dont le … <\/p>\n![\"\"](\"https:\/\/frenchbrokers.fr\/wp-content\/uploads\/2021\/12\/une-info-par-jour.png\")
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