L’assurance propriétaire non-occupant (PNO) peut être souscrite par le propriétaire d’un logement pour le protéger en cas de sinistre, même s’il est vacant ou occupé à titre gratuit.
Bien entendu, si le local est vide, le propriétaire en informera l’assureur, les risques étant différents.
Bien entendu également, si le propriétaire est occupant, il ne s’assurera qu’en multirisque habitation (en qualité de propriétaire).
Dans le cas d’une résidence secondaire, l’assuré signalera sa durée d’inoccupation annuelle.
La PNO ne comprend naturellement pas de capital pour le contenu (les meubles), sauf si le propriétaire loue en meublé.
En 2022, l’Insee compte :
82% de résidences principales
dont 58% de propriétaires
40% de locataires
2% d’occupants à titre gratuit
10% de résidences secondaires
8% de logements vacants
C’est donc 42% des logements (ceux des locataires, des occupants à titre gratuit et les vides) qui doivent faire l’objet d’une assurance PNO. Combien ne le font pas ?
La loi Alur du 27 mars 2014 impose à tous les copropriétaires (PNO ou non) de contracter à minima une garantie Responsabilité Civile.
Comme toute assurance obligatoire (assurance automobile, chasse,..), l’assuré qui n’aurait pas trouvé de solution peut se tourner vers le BCT (Bureau Central de Tarification. https://www.bureaucentraldetarification.com.fr) qui lui désignera un assureur (décret du 12 mai 2015).
La prime PNO est déductible des revenus fonciers si le bien est donné en location.
Au-delà de l’obligation légale, cette assurance permet de suppléer :
-à une assurance locataire qui aurait des garanties insuffisantes
-aux périodes ou le logement est vacant
A noter à ce propos que depuis la loi ALUR, le propriétaire peut, dans le cas où son locataire ne remplirait pas lui-même son obligation d’assurance, lui refacturer une assurance RC minimale dans sa quittance.
Cette PNO s’applique également dans le cas où le bien mis en location est un local commercial.
Autrefois parfois considérée comme une aimable option, la PNO voit son importance renforcée avec l’instauration le 1er juin 2018 de la convention IRSI (Indemnisation et Recours des Sinistres Immeuble) :
-la PNO prend le relais en cas de défaillance de l’assurance du locataire
-le propriétaire non occupant est censé mobilisé son assurance pour la recherche de fuite :
-quand la fuite semble trouver son origine dans son local privatif
-dans les autres cas vus plus haut (local vide, meublé, bail saisonnier, locataire défaillant)
-de plus, dans le cas très fréquent où :
-le syndic a organisé la recherche de fuite
-la fuite se révèle venir d’un local privatif
l’assureur de l’immeuble peut alors refacturer la recherche de fuite à l’assureur du PNO.
On le voit, par rapport à une période précédente (la convention CIDRE) où la charge du sinistre finissait par grever le compte de l’immeuble, on a véritablement aujourd’hui une « fusée à 3 étages » :
Multirisque Immeuble
PNO
Multirisque Habitation (MRH)
qui devrait à terme conduire à :
-faire baisser la sinistralité (et les primes) de l’immeuble
-augmenter celles de la PNO et de la MRH
Ajoutons que la PNO est un outil très général. Un marchand de biens pourra ainsi souscrire une PNO « à aliments » lui permettant d’assurer immédiatement des terrains ou des lots d’habitation entrants (quitte à les faire sortir en cas de vente), pour un prix modique au mètre carré.
Cette police lui évitera bien des désagréments en cas de mise en cause au titre de sa responsabilité de propriétaire d’immeuble (intrusion de jeunes qui se blessent sur un terrain vague, par exemple).
Dernière question que certains n’osent pas poser : Quelle différence avec la Multirisque Immeuble ?
Peu de différences en réalité (sauf leur objet : l’immeuble dans un cas, un lot dans l’autre). L’immeuble est garanti en reconstruction à neuf, effondrement.. mais pour finir on retrouve bien les grandes garanties Dommages et Responsabilité.
Certaines garanties cependant peuvent faire doublon (la protection juridique, la responsabilité civile) et des assureurs réfléchissent à des produits 2 en 1 (voire 3 en 1 , en incluant la MRH).
Ajoutons pour finir que la PNO n’échappe pas à l’inflation des coûts (inflation, coût des matériaux,..) qui affecte tout le secteur de l’assurance d’immeuble et de la construction. Raison de plus pour inciter le courtier à la vigilance et à l’innovation.
