Marchand de biens : définition
Le marchand de biens a un statut de commerçant en immobilier. Il achète des immeubles, maisons, locaux commerciaux, logements ou parts de sociétés immobilières type SCI puis les réhabilite pour réaliser une plus-value.
Le marché
On compte un peu plus de 20 000 marchands de biens en France, dont le chiffre d’affaire moyen est de 300 000 euros annuels.
C’est dire qu’il s’agit d’un ensemble peu structuré, composé de multiples entités (mises en place par des agences immobiliers, des gestionnaires privés pour leur propre patrimoine, etc).
La part des ventes dans l’ancien réalisée par des marchands de biens est faible. Elle oscille entre 5 et 15% des ventes constatées. Historiquement, on constate un développement de ce mode d’exercice quand le marché est haussier (avec quelques scandales à la clé).
Le marchand de biens joue cependant un rôle certain pour la hausse du nombre de propriétaires occupants, notamment à travers des opération de rénovation en centre ville d’immeubles à propriétaire unique convertis en copropriétés.
Grandes caractéristiques
Le statut diffère sensiblement de celui d’agent immobilier. En effet, en tant que vendeur professionnel, le marchand de biens est responsable des vices cachés des biens qu’il met en vente.
C’est un métier risqué, requérant de multiples compétences (juridiques, financières, techniques, assurances,..) et mobilisant des capitaux importants. Les principaux risques encourus, qui souvent se cumulent, sont :
-une mauvaise estimation des délais
-une maîtrise insuffisante des règles d’urbanisme
-des travaux sous-évalués
-des prix de revente trop optimistes
Il obéit à un régime fiscal particulier :
-paiement de la TVA sur marge brute
-droits d’enregistrement réduits
-si le bien est détenu moins de 5 ans, exonération de l’impôt sur les plus-values
-régime des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC)
L’assurance responsabilité civile professionnelle du marchand de biens
Le marchand de biens peut être déclaré responsable de dégâts matériels, immatériels ou encore corporels causés à un client, un fournisseur, un salarié, etc. En cas de sinistre, une assurance responsabilité civile professionnelle lui permet de répondre à des mises en cause.
Exemple de sinistre :
Un cabinet de dentiste achète un local à un marchand de biens.
Une fois acheté, les travaux révèlent une dégradation importante de la charpente de la toiture par l’humidité, dégradation mettant en péri la stabilité-même de la construction.
Les acheteurs se retournent alors en garantie des vices cachés contre le marchand de biens, avec 2 possibilités :
-une demande d’annulation judiciaire de la vente, avec remboursement du prix de la vente, remboursement des frais d’agence et de notaire, et demande de dommages et intérêt (notamment pour l’impossibilité d’utiliser le local et l’obligation d’en chercher un autre à des conditions différentes)
-une demande de réduction de prime permettant la réparation des vices, incluant la dépose intégrale de la toiture, la repose de tous les éléments ultérieurs (électricité,..), sans compter les préjudices immatériels (retards, perte de clientèle,..)
Les garanties de la RC professionnelle du marchand de biens
Une assurance RC pro marchand de biens garantit les risques professionnels à partir du moment où la responsabilité du marchand de biens est engagée envers un tiers à la suite de :
une faute ;
des vices cachés ;
une omission ;
une erreur ;
une négligence ;
une imprudence ;
une maladresse ;
une non-conformité ;
En tant que professionnel, le marchand de biens est considéré d’office comme de mauvaise foi : il est a priori tenu de connaître le vice affectant le bien vendu. Voir par ex Cass. Civ., 19 janvier 1965, n° 61-10.952.
Pour qu’il soit pris en charge, le sinistre doit avoir lieu dans le cadre de l’activité.
L’assurance RC pro marchand de biens est-elle obligatoire ?
L’assurance RC Pro n’est pas obligatoire. Néanmoins, compte-tenu des risques potentiels lors de la restauration d’un bien immobilier (incendie, retard de livraison, dégât des eaux, etc.), elle est plus que recommandée.
Avec un contrat RC Pro marchand de biens, la compagnie d’assurance prend en charge le montant des réparations (jusqu’à un certain montant et après déduction de la franchise). À défaut d’assurance, ce serait au marchand de biens d’indemniser les tiers.
Combien coûte une RC pro marchand de biens ?
Le tarif d’une assurance marchand de biens dépend de multiples facteurs, comme :
le chiffre d’affaires ;
l’adresse de l’entreprise ;
les garanties prévues au contrat (obligatoires et options : la protection juridique par exemple) ;
le montant des franchises choisi ;
les montants d’indemnisation.
Autres assurances à considérer sérieusement:
Dommage-ouvrage : Si le marchand de biens entreprend des travaux avant revente, il devra souscrire un assurance Dommage Ouvrage (DO), obligatoire
CNR : Si, selon toute probabilité compte tenu de la nature de son activité, le marchand de biens prévoit de revendre le bien dans les 10 ans, il devra souscrire un assurance (ou une clause) CNR (Constructeur Non Réalisateur).
En effet, en cas de revente, « la DO suit le bien ». Cette clause CNR protège alors le marchand de biens contre une mise en cause tardive.
